Tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tôi cho người khác ở nhờ nhưng khi đòi lại họ không trả , liệu chỉ cần đưa “sổ đỏ” ra là lấy lại được nhà, đất? Câu trả lời không đơn giản như vậy: cần làm rõ ai có quyền đối với nhà, đất, việc ở nhờ được thỏa thuận đến khi nào, căn cứ nào làm chấm dứt việc ở nhờ và có chứng cứ gì chứng minh thỏa thuận ấy.
Điều 180 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở và các trường hợp chấm dứt hợp đồng; còn Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015 nêu những trường hợp bên cho mượn được đòi lại tài sản. Bài viết này sẽ giúp bạn xác định thời điểm có thể yêu cầu trả lại, cách lưu giữ chứng cứ và hướng xử lý đúng luật nếu người ở nhờ vẫn nhất quyết không đi, đặc biệt khi hai bên chưa từng lập giấy cho ở nhờ.
Chủ Đất Có Giấy Chứng Nhận QSDĐ Được Pháp Luật Bảo Vệ Quyền Đòi Lại Đất
Người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp có cơ sở pháp lý quan trọng để yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất của mình khi người ở nhờ không còn căn cứ hợp pháp để tiếp tục quản lý, sử dụng nhà, đất.
Tuy nhiên, không thể hiểu rằng người đứng tên Giấy chứng nhận được đòi lại bất cứ lúc nào chỉ vì có nhu cầu sử dụng. Thời điểm và căn cứ yêu cầu trả lại còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận, thời hạn ở nhờ, đối tượng cho ở nhờ là nhà ở hay chỉ là đất, mục đích sử dụng và các căn cứ chấm dứt hoặc đòi lại tài sản theo pháp luật.
Điều kiện để quyền đòi lại được bảo vệ nằm ở hai yếu tố chính: người đòi phải chứng minh được quyền, lợi ích hợp pháp của mình đối với nhà, đất và phải xác định được căn cứ khiến bên ở nhờ không còn quyền tiếp tục sử dụng tài sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng, không phải thủ tục hình thức
Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Quốc hội ban hành ngày 18/01/2024, hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây không phải một loại giấy tờ mang tính thông báo, mà là căn cứ pháp lý rất quan trọng để xác định quyền đã được Nhà nước ghi nhận.
Cùng với đó, Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình, và có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sử dụng đất của mình.
Tuy nhiên, không nên hiểu rằng chỉ cần xuất trình Giấy chứng nhận thì trong mọi vụ việc người đứng tên hoàn toàn không phải cung cấp thêm chứng cứ. Nếu phía bên kia tranh chấp chính quyền sử dụng đất, cho rằng Giấy chứng nhận được cấp không đúng, tài sản thuộc quyền chung hoặc viện dẫn một căn cứ pháp lý khác để sử dụng đất, Tòa án có thể phải xem xét thêm hồ sơ nguồn gốc, quá trình quản lý sử dụng và các tài liệu liên quan.
Người ở nhờ chỉ sử dụng tài sản theo căn cứ được cho phép, không tự động có quyền sử dụng đất
Đối với nhà ở, việc cho mượn, cho ở nhờ được điều chỉnh trực tiếp bởi Luật Nhà ở 2023, trong đó Điều 180 quy định về cho mượn, cho ở nhờ và các trường hợp chấm dứt hợp đồng. Đối với quan hệ mượn tài sản hoặc trường hợp nội dung thỏa thuận thực tế phù hợp với hợp đồng mượn tài sản.
Điều 494 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015, hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017) quy định bên cho mượn giao tài sản để bên mượn sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền và bên mượn phải trả lại tài sản theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.
Điều 496 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ trả lại tài sản của bên mượn; Điều 499 quy định các trường hợp bên cho mượn được đòi lại tài sản. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn, bên cho mượn có quyền đòi lại sau khi bên mượn đạt được mục đích; trường hợp có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản thì có thể đòi lại trước khi mục đích mượn đạt được nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
Bên cho mượn cũng có quyền đòi lại nếu bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không được đồng ý.
Riêng với giao dịch về nhà ở thuộc phạm vi áp dụng của Luật Nhà ở 2023, Điều 163 quy định hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản; hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo khoản 2 Điều 164, trừ khi các bên có nhu cầu.
Vì vậy, nếu việc cho ở nhờ chỉ thỏa thuận bằng lời nói thì không nên mặc định rằng quan hệ ở nhờ không tồn tại; cần xem xét thời điểm giao dịch, pháp luật áp dụng và các chứng cứ khác như tin nhắn, lời khai, quá trình quản lý sử dụng, việc giao nhận nhà hoặc các tài liệu liên quan.
Điểm cần phân biệt rõ: việc được cho ở nhờ không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người ở nhờ, dù người đó đã ở lâu năm, đóng góp chi phí sinh hoạt hoặc có quá trình sử dụng thực tế dựa trên sự đồng ý của người khác. Nếu người ở nhờ xây dựng nhà, công trình hoặc bỏ chi phí làm tăng giá trị tài sản thì quyền đối với phần tài sản, chi phí này có thể phải được xem xét riêng; nhưng việc đó không đồng nghĩa họ tự động trở thành người có quyền sử dụng đất.
Trường hợp cho ở nhờ trong thời gian dài, vấn đề đất cho ở nhờ lâu có đòi lại được không cũng cần được xem xét dựa trên thỏa thuận và giấy tờ liên quan.
Nguyên tắc xử lý khi người ở nhờ không trả lại đất
Khi căn cứ hợp pháp cho việc ở nhờ, mượn hoặc sử dụng tài sản đã chấm dứt mà người đang quản lý, sử dụng vẫn không trả lại, người có quyền có thể yêu cầu bảo vệ quyền theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015. Điều luật này quy định chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng hoặc người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
Kết quả giải quyết phải căn cứ vào đối tượng tranh chấp và chứng cứ của từng vụ án. Nếu Tòa án xác định người khởi kiện có quyền đối với nhà, đất và căn cứ ở nhờ đã chấm dứt thì có thể buộc người đang sử dụng trả lại tài sản. Trường hợp trên đất có nhà, công trình, cây trồng hoặc phần giá trị do người ở nhờ tạo lập thì Tòa án còn phải xem xét yêu cầu và quyền lợi liên quan đến các tài sản đó, không thể mặc định rằng mọi vấn đề đều được giải quyết chỉ bằng việc xuất trình Giấy chứng nhận.
Bài viết không sử dụng một tỷ lệ “thắng kiện” cụ thể cho loại tranh chấp này vì kết quả phụ thuộc vào chứng cứ và quan hệ pháp luật của từng vụ án. Trọng tâm cần đánh giá là quyền đối với nhà, đất, căn cứ phát sinh việc ở nhờ, thời hạn hoặc điều kiện chấm dứt và các yêu cầu đối với tài sản gắn liền với đất.
Ba nhóm tài liệu thường dùng để chứng minh quyền, lợi ích đối với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024, trong đó có các giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 và những nhóm giấy tờ khác được điều luật quy định làm căn cứ xem xét cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ tại Điều 137, cần xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan. Việc sử dụng ổn định, xác nhận không có tranh chấp có thể là một trong các yếu tố luật định tùy trường hợp, nhưng không phải chỉ cần một xác nhận này là đương nhiên được công nhận quyền sử dụng đất.
Bảng dưới đây tóm tắt sự khác biệt cốt lõi giữa hai vị trí pháp lý trong quan hệ cho ở nhờ:
| Tiêu chí | Người có quyền đối với nhà, đất | Người ở nhờ |
| Căn cứ pháp lý | Giấy chứng nhận và các căn cứ xác lập quyền theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và pháp luật dân sự | Thỏa thuận cho mượn, cho ở nhờ và quy định tại Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự tùy đối tượng giao dịch |
| Bản chất quyền | Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền khác được pháp luật công nhận tùy hồ sơ | Quyền sử dụng tài sản trong phạm vi, thời hạn và điều kiện của việc cho mượn, cho ở nhờ |
| Quyền đòi lại | Có quyền yêu cầu trả lại khi có căn cứ chấm dứt việc ở nhờ, mượn hoặc khi người đang sử dụng không còn căn cứ pháp luật | Có quyền tiếp tục sử dụng trong phạm vi thỏa thuận và pháp luật khi căn cứ ở nhờ chưa chấm dứt |
| Nghĩa vụ khi quan hệ chấm dứt | Phải tôn trọng các quyền hợp pháp khác đối với tài sản và giải quyết vấn đề tài sản, chi phí liên quan nếu có | Phải trả lại nhà, đất khi căn cứ sử dụng đã chấm dứt; quyền đối với tài sản hoặc chi phí đã đầu tư được xem xét riêng nếu có căn cứ |
Lưu ý từ luật sư
Sai lầm thường gặp là cho rằng thời gian ở nhờ kéo dài hoặc việc đã xây nhà, trồng cây trên đất sẽ tự động tạo ra quyền sử dụng đất cho người ở nhờ. Việc được người khác cho phép sử dụng đất không tự nó làm phát sinh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu người đang ở đưa ra một căn cứ độc lập khác về quyền sử dụng đất hoặc có tranh chấp về nguồn gốc, việc cấp Giấy chứng nhận, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc tài sản chung thì Tòa án vẫn phải xem xét các căn cứ đó.
Một điểm dễ bị bỏ qua là vấn đề tài sản gắn liền với đất do người ở nhờ tạo lập, ví dụ nhà ở đã xây dựng. Việc xử lý phần tài sản này khi trả lại đất phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên, căn cứ hình thành tài sản và các quy định liên quan đến tài sản trên đất. Đây là nội dung cần được đánh giá riêng theo hồ sơ cụ thể, không thể áp dụng một công thức chung cho mọi trường hợp.
Nếu quan hệ cho ở nhờ không có văn bản, không có người làm chứng rõ ràng, hoặc bên ở nhờ phản đối và cho rằng mình có quyền khác đối với đất, việc thu thập chứng cứ và xác định đúng quan hệ pháp luật áp dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng yêu cầu trả lại nhà, đất.
Trong những trường hợp này, người có Giấy chứng nhận nên trao đổi với luật sư để được đánh giá hồ sơ cụ thể trước khi khởi kiện, thay vì tự đánh giá dựa trên thông tin chung. Văn phòng Luật Quang Duy có thể hỗ trợ tư vấn theo hồ sơ thực tế qua số 0367.996.696.
Đòi Lại Đất Cho Ở Nhờ: Trường Hợp Có Sổ Đỏ Khác Gì Không Có Giấy Tờ?
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không là yếu tố rất quan trọng về chứng cứ và thẩm quyền giải quyết, nhưng không tự nó quyết định toàn bộ con đường pháp lý để đòi lại đất. Trước hết phải xác định bản chất vụ việc là yêu cầu chấm dứt quan hệ cho ở nhờ, đòi lại tài sản hay là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Chính việc phân loại này mới quyết định thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã có phải là điều kiện trước khi khởi kiện hay không.
Có Giấy chứng nhận có đương nhiên được bỏ qua bước hòa giải cấp xã?
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hiện vẫn còn hiệu lực, phân biệt giữa tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, việc chưa hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Đối với các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thừa kế, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan khác thì hòa giải tại cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện theo hướng dẫn này.
Vì vậy, nếu người đứng tên Giấy chứng nhận chỉ yêu cầu bên đã được cho ở nhờ chấm dứt việc sử dụng và trả lại nhà, đất, trong khi bên kia không tranh chấp quyền sử dụng đất của người đứng tên và vụ việc thực chất là tranh chấp về nghĩa vụ trả lại tài sản, thì có cơ sở xác định hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện.
Ngược lại, nếu người đang ở cho rằng đất là của họ, tranh chấp nguồn gốc đất, yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất hoặc phản bác quyền của người đứng tên thì phải xem xét lại bản chất tranh chấp; không thể chỉ dựa vào việc nguyên đơn đang giữ Giấy chứng nhận để kết luận được bỏ qua hòa giải.
Tương tự, việc một bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng không tự động làm phát sinh nghĩa vụ hòa giải bắt buộc. Nếu bản chất tranh chấp là xác định ai có quyền sử dụng đất thì phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định và hướng dẫn nêu trên.
Nếu đó là một tranh chấp giao dịch hoặc nghĩa vụ dân sự khác liên quan đến đất thì cần phân loại theo đúng quan hệ pháp luật thay vì chỉ nhìn vào việc có hay không có “sổ đỏ”.
Vấn đề thời hiệu: một điểm dễ nhầm khi đòi lại nhà, đất cho ở nhờ
Điều 155 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan quy định khác, và đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Nếu tranh chấp thực sự được xác định là tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp Điều 155 thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Nhưng nếu quan hệ cho ở nhờ được xác định là tranh chấp hợp đồng và yêu cầu khởi kiện phát sinh từ việc vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng, Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện về hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Việc áp dụng Điều 155 hay Điều 429 vì vậy phụ thuộc vào yêu cầu khởi kiện và quan hệ pháp luật mà Tòa án xác định trên hồ sơ cụ thể, không nên kết luận chung chỉ dựa trên tên gọi “đòi đất cho ở nhờ”.
Đồng thời, theo Điều 149 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu khi một bên hoặc các bên có yêu cầu áp dụng thời hiệu và yêu cầu đó phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định giải quyết vụ việc.
Thực tiễn xét xử đã có những vụ án được Tòa án xác định là “tranh chấp đòi quyền sử dụng đất cho ở nhờ”. Điều này cho thấy loại tranh chấp này được giải quyết theo cơ chế tố tụng dân sự, nhưng việc xác định quan hệ pháp luật và căn cứ áp dụng trong từng vụ vẫn phụ thuộc vào nội dung yêu cầu và chứng cứ cụ thể.
So sánh hai trường hợp: có giấy tờ và không giấy tờ
| Tiêu chí | Có Giấy chứng nhận QSDĐ | Không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ rõ ràng |
| Bản chất tranh chấp | Có thể là đòi lại tài sản/nghĩa vụ trả lại nhà, đất; nhưng vẫn có thể trở thành tranh chấp ai có quyền sử dụng đất nếu bên kia phản bác quyền của người đứng tên | Phải xác định từ yêu cầu và chứng cứ; không mặc nhiên là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất |
| Hòa giải tại UBND cấp xã | Không bắt buộc nếu thực chất là tranh chấp giao dịch, nghĩa vụ trả tài sản và không phải tranh chấp ai có quyền sử dụng đất; bắt buộc nếu tranh chấp thuộc loại xác định ai có quyền sử dụng đất | Cũng áp dụng theo bản chất tranh chấp; nếu là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 |
| Nơi giải quyết | Nếu thuộc thẩm quyền Tòa án thì khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền; đối với bất động sản, áp dụng quy định về Tòa án nơi có bất động sản | Nếu là tranh chấp đất đai không có các giấy tờ thuộc Điều 236 Luật Đất đai 2024, sau hòa giải không thành có thể lựa chọn Tòa án hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền; đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, thẩm quyền hành chính hiện thuộc Chủ tịch UBND cấp xã theo quy định phân định thẩm quyền từ 01/7/2025 |
| Thời hiệu khởi kiện | Phụ thuộc quan hệ pháp luật và yêu cầu cụ thể; tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc Điều 155 BLDS không áp dụng thời hiệu, còn tranh chấp hợp đồng có thể phải xem xét Điều 429 | Tương tự, phải xác định đúng quan hệ tranh chấp trước khi kết luận về thời hiệu |
| Chứng cứ cốt lõi cần có | Giấy chứng nhận, tài liệu về quyền sở hữu nhà nếu có, thỏa thuận hoặc chứng cứ về việc cho ở nhờ, thông báo yêu cầu trả tài sản và các tài liệu liên quan | Tài liệu về nguồn gốc đất, quá trình quản lý sử dụng, giấy tờ thuộc Điều 137 nếu có, chứng cứ đáp ứng điều kiện theo Điều 138 nếu thuộc trường hợp không có giấy tờ, người làm chứng và các tài liệu khác |
Sơ đồ luồng xử lý theo hai trường hợp
Trường hợp có Giấy chứng nhận: xác định người ở nhờ không trả nhà, đất; kiểm tra nội dung và thời hạn của thỏa thuận ở nhờ; xác định bên kia có tranh chấp quyền sử dụng đất hay chỉ không thực hiện nghĩa vụ trả tài sản; chuẩn bị Giấy chứng nhận và chứng cứ về việc cho ở nhờ; thực hiện hòa giải cấp xã nếu vụ việc thuộc loại tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, hoặc khởi kiện trực tiếp tại Tòa án có thẩm quyền nếu thuộc loại tranh chấp khác không bắt buộc hòa giải cấp xã.
Trường hợp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ rõ ràng: thu thập tài liệu về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, xác định bản chất tranh chấp. Nếu hai bên tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024; nếu hòa giải không thành, lựa chọn phương thức giải quyết theo Điều 236 và các quy định về phân định thẩm quyền hiện hành.
Tình huống giả định minh họa
Đây là tình huống giả định minh họa, không phải vụ việc thực tế đã xác minh. Một người cho hàng xóm ở nhờ trên một phần đất từ nhiều năm trước, không lập văn bản, không có Giấy chứng nhận đứng tên rõ ràng cho phần đất đó, chỉ có người trong xóm biết chuyện.
Khi muốn lấy lại đất, người đang sử dụng lại cho rằng phần đất thuộc quyền của mình và không thừa nhận đây là đất được cho ở nhờ. Trong tình huống này, tranh chấp đã liên quan trực tiếp đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Người yêu cầu cần thu thập chứng cứ về nguồn gốc đất và thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Lưu ý từ luật sư
Sai lầm phổ biến là chỉ nhìn vào việc mình có hay không có Giấy chứng nhận để quyết định có phải hòa giải tại cấp xã. Điều cần xác định trước là bên kia có tranh chấp chính quyền sử dụng đất hay không.
Nếu đây là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất mà chưa hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì có thể bị xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Ngược lại, đối với tranh chấp giao dịch hoặc nghĩa vụ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, không nên mặc định rằng thiếu biên bản hòa giải cấp xã thì Tòa án luôn phải trả đơn.
Một điểm cần lưu ý khác là không nên tự đánh giá thời hiệu khởi kiện dựa trên cảm nhận rằng “để lâu quá sẽ không đòi được nữa”. Với tranh chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, pháp luật không áp dụng thời hiệu theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng tranh chấp hợp đồng có thể đặt ra Điều 429. Vì vậy, phải xác định đúng bản chất yêu cầu và hồ sơ trước khi kết luận.
Hướng Dẫn 4 Bước Khởi Kiện Đòi Lại Đất Cho Ở Nhờ Không Trả
Khi người ở nhờ không tự nguyện trả lại nhà, đất, việc xử lý thường gồm bốn bước: xác định căn cứ và thông báo yêu cầu trả tài sản, cố gắng thỏa thuận, khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền nếu cần thiết, và yêu cầu thi hành án nếu bên phải thi hành không tự nguyện thực hiện.
Không phải bước nào trong bốn bước này cũng là thủ tục bắt buộc trong mọi vụ việc, nhưng thực hiện đúng và lưu giữ đầy đủ chứng cứ sẽ giúp xác định rõ thời điểm yêu cầu trả tài sản, nội dung tranh chấp và củng cố hồ sơ khi khởi kiện.
Bước 1: Thông báo bằng văn bản yêu cầu trả lại đất
Trước khi gửi thông báo, cần xác định căn cứ đòi lại tài sản. Theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn thì bên cho mượn được đòi lại tài sản sau khi bên mượn đạt được mục đích.
Trường hợp bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản trong khi bên mượn chưa đạt được mục đích thì được đòi lại nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Ngoài ra, có thể đòi lại khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc tự ý cho người khác mượn lại. Nếu đối tượng là nhà ở thì còn phải xem xét Điều 180 Luật Nhà ở 2023 và nội dung thỏa thuận giữa các bên.
Pháp luật không quy định một mốc số ngày chung như 15 hoặc 30 ngày áp dụng cho mọi trường hợp “báo trước hợp lý”. Trong thực tế, nhiều người chọn ghi một thời hạn cụ thể, ví dụ 15 đến 30 ngày, để bên ở nhờ có thời gian chuẩn bị di dời. Đây là lựa chọn thực tiễn, không phải thời hạn bắt buộc do luật ấn định. Văn bản thông báo nên ghi rõ tài sản yêu cầu trả, căn cứ yêu cầu, thời hạn đề nghị bàn giao và nên gửi bằng phương thức có thể chứng minh việc bên kia đã nhận hoặc được thông báo.
Bước 2: Cố gắng thỏa thuận trước khi khởi kiện
Nếu vụ việc thực chất chỉ là tranh chấp về nghĩa vụ trả lại nhà, đất đã được cho ở nhờ và người đang sử dụng không tranh chấp việc người khởi kiện có quyền sử dụng đất, thì hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc để khởi kiện theo hướng dẫn tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Chủ đất có thể tự thỏa thuận trực tiếp với người ở nhờ hoặc nhờ hòa giải ở cơ sở trên cơ sở tự nguyện.
Ngược lại, nếu bên đang ở phản bác quyền sử dụng đất của người đứng tên và vụ việc trở thành tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì cần thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ và khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Về thẩm quyền theo cấp, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 85/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, quy định thẩm quyền sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực.
Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 quy định việc thành lập và phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của các Tòa án nhân dân khu vực. Vì vậy, đối với vụ án thuộc thẩm quyền sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực, cần xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực có phạm vi lãnh thổ bao gồm nơi có bất động sản.
Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị:
- Đơn khởi kiện đáp ứng nội dung theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài liệu về quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất nếu có. Tài liệu dùng làm chứng cứ có thể là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc tài liệu do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận theo quy định về chứng cứ.
- Tài liệu, chứng cứ thể hiện việc cho ở nhờ và căn cứ yêu cầu trả tài sản, ví dụ hợp đồng, văn bản thỏa thuận, tin nhắn, văn bản thông báo, biên bản làm việc, lời khai người làm chứng hoặc tài liệu khác nếu có.
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu vụ việc thuộc trường hợp phải thực hiện hòa giải trước khi khởi kiện.
- Giấy tờ xác định tư cách của người khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ hiện có khác liên quan đến yêu cầu khởi kiện.
- Tiền tạm ứng án phí được nộp sau khi Tòa án có thông báo nộp tạm ứng án phí, trừ trường hợp người khởi kiện thuộc diện được miễn hoặc không phải nộp theo quy định. Mức thu, miễn, giảm, thu và nộp án phí hiện được thực hiện theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 và các quy định có liên quan.
Sau khi nhận đơn và tài liệu, chứng cứ kèm theo, Tòa án xem xét đơn, xác định thẩm quyền và thực hiện thủ tục thụ lý theo Bộ luật Tố tụng dân sự.
Bước 4: Yêu cầu thi hành án nếu bên phải thi hành không tự nguyện trả đất
Khi bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật buộc trả lại nhà, đất nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện, người được thi hành án có quyền yêu cầu tổ chức thi hành theo Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15, được Quốc hội ban hành ngày 05/12/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Theo Điều 34 Luật Thi hành án dân sự 2025, thời hiệu yêu cầu thi hành án về nguyên tắc là 05 năm kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày nghĩa vụ đến hạn. Việc lựa chọn cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền, áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc cưỡng chế và xử lý tài sản cụ thể được thực hiện theo nội dung bản án, quyết định và quy định của pháp luật thi hành án.
Tình huống giả định minh họa
Đây là tình huống giả định minh họa, không phải vụ việc thực tế đã xác minh. Sau khi xác định có căn cứ yêu cầu trả lại tài sản, chủ đất gửi văn bản thông báo và hết thời hạn đề nghị bàn giao nhưng người ở nhờ vẫn không trả. Chủ đất khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.
Tòa án tuyên buộc bên ở nhờ phải trả lại nhà, đất, nhưng sau khi bản án có hiệu lực, bên đó vẫn không thực hiện. Trong giả định này, bước tiếp theo của người được thi hành án là thực hiện thủ tục yêu cầu thi hành án theo Luật Thi hành án dân sự, không phải khởi kiện lại từ đầu.
Lưu ý từ luật sư
Lỗi thường gặp là cho rằng trong mọi trường hợp phải gửi thông báo trước một khoảng thời gian nhất định theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015. Trên thực tế, căn cứ và nghĩa vụ báo trước phụ thuộc vào trường hợp đòi lại tài sản và thỏa thuận của các bên. Dù vậy, lập thông báo bằng văn bản vẫn rất nên thực hiện vì giúp chứng minh việc người có quyền đã yêu cầu trả lại tài sản, nội dung yêu cầu và thời điểm bên kia không thực hiện.
Lỗi thứ hai là vẫn ghi “Tòa án nhân dân cấp huyện” trong đơn khởi kiện hoặc nộp hồ sơ theo cơ cấu Tòa án cũ. Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền sơ thẩm được tổ chức theo Tòa án nhân dân khu vực; đối với tranh chấp có đối tượng là bất động sản còn phải xác định đúng phạm vi lãnh thổ của Tòa án nơi có bất động sản.
Với những hồ sơ thiếu văn bản thỏa thuận rõ ràng, chỉ có lời nói, tin nhắn hoặc người làm chứng, việc đánh giá đủ chứng cứ để bảo vệ yêu cầu cần được xem xét kỹ theo từng trường hợp.
Nếu chưa chắc chắn vụ việc của mình là tranh chấp đòi lại tài sản hay đã trở thành tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, việc trao đổi trước với luật sư sẽ giúp hạn chế rủi ro xác định sai quan hệ pháp luật, thiếu thủ tục hòa giải bắt buộc hoặc thiếu chứng cứ khi ra Tòa. Văn phòng Luật Quang Duy có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ cụ thể qua số 0367.996.696.
Kết luận
Việc cho người khác ở nhờ không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người ở nhờ. Người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có căn cứ pháp lý rất quan trọng để yêu cầu bảo vệ quyền của mình, nhưng không nên hiểu rằng chỉ cần đưa “sổ đỏ” ra là có thể lấy lại nhà, đất ngay trong mọi trường hợp.
Thời điểm và phạm vi yêu cầu trả lại còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận ở nhờ, căn cứ chấm dứt hoặc đòi lại tài sản, việc bên kia có tranh chấp quyền sử dụng đất hay không và quyền đối với nhà, công trình, tài sản gắn liền với đất.
Mỗi hồ sơ thực tế có tình tiết khác nhau về chứng cứ, thời điểm cho ở nhờ và cách xử lý phù hợp. Để được đánh giá đúng tình huống của mình trước khi gửi thông báo, thực hiện hòa giải hoặc khởi kiện, bạn có thể liên hệ Luật Quang Duy qua hotline 0367.996.696 để được tư vấn cụ thể theo hồ sơ thực tế.
Luật Sư Tưởng Hữu Long, thuộc Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội, mang đến 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật. Với kiến thức sâu rộng và sự tận tâm trong công việc, ông đã hỗ trợ và đồng hành cùng nhiều khách hàng trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý phức tạp. Ông là người sáng lập và điều hành Công Ty Luật Quang Duy, một trong những đơn vị tư vấn pháp lý hàng đầu tại Việt Nam với bề dày 10 năm kinh nghiệm trong ngành. Sự chuyên nghiệp và uy tín của Luật Sư Tưởng Hữu Long đã giúp ông trở thành một chuyên gia đáng tin cậy, luôn sẵn sàng bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của khách hàng.. Twitter – Linkedin — Pinterest
