Đất có sổ đỏ bị lấn chiếm: Cách Xử Lý & Đòi Lại

Đất có sổ đỏ bị lấn chiếm là tình huống pháp lý gây nhiều bức xúc, bởi người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn có thể gặp tranh chấp về ranh giới, hành vi xây dựng trái phép hoặc chiếm giữ một phần/thậm chí toàn bộ diện tích đất. Tuy nhiên, “có sổ đỏ” không đồng nghĩa với việc mọi tranh chấp sẽ tự động được giải quyết ngay; cách thu thập chứng cứ, xác định đúng hành vi vi phạm và lựa chọn thủ tục xử lý sẽ quyết định khả năng bảo vệ quyền lợi của chủ đất.

Bài viết này sẽ giúp bạn làm rõ người lấn chiếm đất có sổ đỏ có thể bị xử lý ra sao, chủ đất cần làm gì trước khi khởi kiện, hồ sơ nào có giá trị chứng minh, thẩm quyền giải quyết thuộc về cơ quan nào và những sai lầm dễ khiến vụ việc kéo dài. Đặc biệt, bạn sẽ hiểu vì sao một chi tiết tưởng nhỏ như mốc giới, biên bản hòa giải hay thời điểm phát hiện hành vi lấn chiếm lại có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả tranh chấp.

Đất Có Sổ Đỏ Bị Lấn Chiếm: Dấu Hiệu Nhận Biết Và Cách Xác Minh Ranh Giới

Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có thể bị lấn chiếm trên thực tế, vì Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp trên hồ sơ, không tự động ngăn chặn hành vi xâm phạm ranh giới ngoài thực địa. Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, được Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi thời điểm có hiệu lực thi hành sang ngày 01/8/2024).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất chứng minh quyền của mình khi phát sinh tranh chấp, nhưng việc xác định có bị lấn chiếm hay không phải dựa trên đối chiếu thực tế và toàn bộ hồ sơ, chứng cứ liên quan, không chỉ dựa vào việc đã có sổ đỏ.

Phân biệt lấn đất và chiếm đất trong trường hợp đất đã có sổ đỏ

Khi đất đã được cấp Giấy chứng nhận, hành vi xâm phạm từ bên ngoài vào phần diện tích đã được công nhận thường rơi vào một trong hai dạng do Luật Đất đai 2024 định nghĩa:

• Lấn đất: theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024, là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
• Chiếm đất: theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024, là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.

Điểm khác biệt cốt lõi nằm ở cách thức xâm phạm: lấn đất là hành vi chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới của thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng, còn chiếm đất là việc sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của người khác mà không có sự cho phép.

Với đất đã có sổ đỏ bị hàng xóm xâm phạm, tình huống phổ biến nhất là lấn đất, vì hành vi thường bắt đầu từ việc dịch chuyển tường rào, cột mốc hoặc công trình xây dựng lấn sang phần diện tích đã ghi trong Giấy chứng nhận của người khác.

Việc phân biệt đúng bản chất hành vi có ý nghĩa quan trọng vì đây là cơ sở để xác định đúng đối tượng cần xử lý và đúng thủ tục áp dụng, chứ không chỉ đơn thuần là vấn đề dùng từ.

Dấu hiệu cho thấy đất có sổ đỏ đang bị lấn chiếm

Người sử dụng đất có thể nhận biết dấu hiệu bị lấn chiếm qua một số biểu hiện thực tế, đối chiếu với thông tin đã ghi nhận trên Giấy chứng nhận:

• Diện tích thực tế đo được nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận.
• Mốc giới, tường rào, hàng rào bị dịch chuyển so với vị trí ban đầu hoặc so với sơ đồ thửa đất trên sổ đỏ.
• Công trình xây dựng của thửa đất liền kề (tường nhà, mái che, bậc thềm) vượt qua ranh giới đã xác định trong hồ sơ địa chính.
• Bên liền kề sử dụng phần đất nằm trong ranh giới thửa đất của người sử dụng đất hợp pháp khác một cách công khai mà không có thỏa thuận hay được cho phép.

Những dấu hiệu này chỉ là căn cứ ban đầu để nghi ngờ có lấn chiếm; kết luận về phạm vi đất có tranh chấp và hành vi lấn, chiếm cần dựa trên kết quả đo đạc, đối chiếu hồ sơ địa chính và các chứng cứ có liên quan được cơ quan giải quyết tranh chấp xem xét.

Nếu bạn đang gặp phải tình huống hàng xóm lấn đất khi đã có sổ đỏ hãy đọc bài viết này để biết cách giải quyết nhanh nhất.

Cách xác minh ranh giới thực tế so với sổ đỏ

Bước xác minh có vai trò quyết định trước khi tiến hành bất kỳ hành động pháp lý nào, vì mọi khiếu nại hoặc khởi kiện về lấn chiếm đều cần dựa trên bằng chứng cụ thể về sự sai lệch ranh giới. Về nguyên tắc, người sử dụng đất cần đối chiếu ba nguồn thông tin sau:

Bảng dưới đây tóm tắt các nguồn thông tin cần đối chiếu khi xác minh ranh giới thửa đất:

Nội dung bản đồ địa chính theo Luật Đất đai 2024 bao gồm ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất và diện tích thửa đất. Đây là dữ liệu do Nhà nước quản lý và là nguồn quan trọng để đối chiếu, nhưng không mặc nhiên thay thế việc xác minh hiện trạng và đánh giá toàn bộ hồ sơ, chứng cứ của vụ tranh chấp.

Khi có nghi ngờ về lấn chiếm, người sử dụng đất nên đề nghị cơ quan có chức năng hoặc tổ chức đo đạc có đủ điều kiện chuyên môn thực hiện đo vẽ hiện trạng, sau đó đối chiếu với sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận và bản đồ địa chính đang lưu tại cơ quan quản lý đất đai. Kết quả đo đạc này là tài liệu quan trọng để làm căn cứ khi đề nghị hòa giải hoặc khi cần khiếu nại, khởi kiện.

Cần lưu ý rằng việc tự đo đạc bằng thiết bị cá nhân chủ yếu có giá trị tham khảo ban đầu. Tài liệu đo đạc do tổ chức có chức năng, đủ điều kiện chuyên môn thực hiện thường có giá trị chứng minh cao hơn; tuy nhiên, giá trị chứng cứ cụ thể vẫn do cơ quan giải quyết tranh chấp hoặc Tòa án xem xét, đánh giá cùng các tài liệu khác trong hồ sơ.

Hòa Giải Tại UBND Cấp Xã Và Mức Phạt Lấn Chiếm Đất Theo Nghị Định 123/2024/NĐ-CP

Khi phát hiện đất đã có sổ đỏ bị lấn chiếm, đối với tranh chấp về ranh giới, xác định quyền sử dụng đối với phần đất bị lấn chiếm, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Song song với thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai này, hành vi lấn đất hoặc chiếm đất còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo mức tương ứng với diện tích và loại đất bị xâm phạm. Đây là hai cơ chế xử lý khác nhau, không thay thế cho nhau.

Vì sao hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Quy định này áp dụng đối với trường hợp tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng phần đất giữa các chủ thể, kể cả khi một bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mục đích của quy định là để cơ quan cấp cơ sở, nơi có điều kiện xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, hỗ trợ các bên hòa giải trước khi vụ việc đi vào thủ tục giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Điểm dễ gây hiểu nhầm là nhiều người cho rằng có sổ đỏ thì có thể bỏ qua bước hòa giải để khởi kiện thẳng. Tuy nhiên, đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng phần đất tranh chấp, việc chưa thực hiện hòa giải bắt buộc có thể bị xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Quy trình hòa giải được thực hiện theo trình tự sau:

1. Gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải và việc hòa giải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.
3. Lập biên bản hòa giải theo quy định, có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

Kết quả của buổi hòa giải quyết định hướng xử lý tiếp theo:

Mức xử phạt hành vi lấn đất, chiếm đất theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP

Song song với thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, hành vi lấn đất hoặc chiếm đất còn là hành vi vi phạm hành chính, bị xử phạt theo Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (ban hành ngày 04/10/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 04/10/2024).

Đây là cơ chế xử lý mang tính công quyền, do người có thẩm quyền xem xét, lập biên bản và xử lý theo thủ tục xử phạt vi phạm hành chính, độc lập với việc các bên hòa giải thành hay không.

Đối với đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, mức phạt theo khoản 4 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP được xác định theo diện tích đất bị lấn hoặc chiếm như sau. Bảng này chỉ áp dụng khi phần diện tích bị lấn, chiếm là đất phi nông nghiệp; việc một thửa đất đã có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa thửa đất đó là đất phi nông nghiệp.

Theo khoản 6 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi lấn đất hoặc chiếm đất tại địa giới hành chính phường, thị trấn bị phạt gấp 02 lần mức phạt tương ứng tại xã, nhưng mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân và không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức. Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân có cùng hành vi vi phạm theo khoản 2 Điều 5 Nghị định này.

Lưu ý cập nhật: Nghị định số 281/2026/NĐ-CP ngày 13/7/2026 có hiệu lực từ ngày 31/8/2026 và bãi bỏ cụm “, thị trấn” tại khoản 6 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Vì vậy, đến hết ngày 30/8/2026, câu chữ hiện hành của khoản 6 vẫn sử dụng cụm “phường, thị trấn”; từ ngày 31/8/2026, quy định này được diễn đạt đối với địa giới hành chính phường.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP đồng thời bổ sung nguyên tắc áp dụng mức xử phạt đối với đơn vị hành chính đặc khu. Các mức tiền tại khoản 4 Điều 13 nêu trong bảng trên không bị thay đổi bởi nội dung sửa đổi này.

Ngoài phạt tiền, khoản 8 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất, trừ trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 139 Luật Đất đai và các trường hợp liên quan được quy định tại khoản này.

Cần phân biệt rằng Nghị định 123/2024/NĐ-CP không còn quy định một biện pháp khắc phục hậu quả mang tên “buộc trả lại đất đã lấn, chiếm” như quy định trước đây, mà sử dụng biện pháp “buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm”.

Vì vậy, không nên đồng nhất quyết định xử phạt hành chính với bản án hoặc quyết định xác định quyền sử dụng đất. Việc khôi phục tình trạng ban đầu được xác định theo hồ sơ, người sử dụng đất, loại đất và hiện trạng trước khi vi phạm; còn khi các bên tranh chấp về quyền sử dụng phần đất thì việc xác định quyền thuộc cơ chế giải quyết tranh chấp tương ứng.

Cần lưu ý rằng việc xử phạt hành chính và việc hòa giải, khởi kiện tại Tòa án là hai con đường khác nhau. Người bị lấn chiếm đất có quyền phản ánh, kiến nghị hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý hành vi vi phạm, đồng thời vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nếu thuộc trường hợp tranh chấp đất đai phải hòa giải trước khi yêu cầu giải quyết theo con đường tố tụng.

Những hiểu lầm phổ biến

Một hiểu lầm thường gặp là cho rằng đề nghị cơ quan nhà nước xử phạt hành chính đồng nghĩa với việc đương nhiên lấy lại được đất. Trên thực tế, biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục hiện trạng theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là biện pháp được áp dụng trong quyết định xử lý vi phạm hành chính theo điều kiện luật định, không đồng thời là bản án hay quyết định công nhận quyền sử dụng đất của một bên trong tranh chấp.

Hiểu lầm thứ hai là cho rằng nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì vụ việc coi như bế tắc. Theo Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, biên bản hòa giải không thành là căn cứ quan trọng chứng minh đã thực hiện bước hòa giải bắt buộc để các bên tiếp tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết; đối với tranh chấp mà một bên có Giấy chứng nhận, khoản 1 Điều 236 quy định Tòa án giải quyết.

Tình huống giả định minh họa

Tình huống sau đây là giả định minh họa, không dựa trên hồ sơ hay bản án cụ thể, chỉ nhằm giúp người đọc hình dung trình tự áp dụng quy định nêu trên.

Ông A có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 120 mét vuông đất ở tại một xã. Khi xây lại nhà, ông B là chủ đất liền kề đã dịch chuyển tường rào lấn sang phần đất của ông A khoảng 8 mét vuông. Ông A gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong thời hạn luật định, Hội đồng hòa giải tổ chức buổi làm việc nhưng ông B không thừa nhận việc lấn ranh, dẫn đến hòa giải không thành và được lập biên bản theo quy định. Trên cơ sở biên bản này, ông A có căn cứ chứng minh đã thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc để khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, đồng thời có thể phản ánh với chính quyền địa phương để xem xét xử lý hành vi lấn đất theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP nếu cơ quan có thẩm quyền xác minh có hành vi vi phạm.

Bài học rút ra là biên bản hòa giải không thành, dù không giải quyết được tranh chấp, vẫn là tài liệu quan trọng để chứng minh đã hoàn thành thủ tục hòa giải bắt buộc trước khi tiến hành bước giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Lưu ý từ Luật sư

Hiện chưa có nguồn thống kê chính thức nào được xác minh về tỷ lệ các vụ lấn chiếm đất được hòa giải thành công hay tỷ lệ khởi kiện sau hòa giải không thành, nên bài viết không đưa ra con số cụ thể về vấn đề này.

Trên cơ sở các quy định đã trình bày, một số điểm người dân thường bỏ sót khi tự xử lý tình huống đất có sổ đỏ bị lấn chiếm gồm: không yêu cầu đo đạc xác định diện tích vi phạm trước khi tham gia hòa giải, dẫn đến biên bản hòa giải thiếu căn cứ số liệu cụ thể.

Nhầm lẫn giữa việc đề nghị xử lý vi phạm hành chính với việc gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, khiến hồ sơ không đi đúng thủ tục cần thiết; và bỏ qua thời hạn 10 ngày để có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, khiến ý kiến bổ sung có thể không còn được xử lý theo cơ chế tổ chức lại cuộc họp hòa giải dành cho thời hạn này.

Vì mỗi vụ việc lấn chiếm đất có đặc điểm về nguồn gốc đất, tình trạng hồ sơ địa chính và diễn biến tranh chấp khác nhau, người sử dụng đất nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đo đạc, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trao đổi với luật sư hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi nộp đơn, thay vì tự đánh giá và quyết định hướng xử lý dựa trên suy đoán cá nhân.

Nếu cần được tư vấn cụ thể cho từng hồ sơ, người đọc có thể liên hệ Luật Quang Duy qua số điện thoại 0367.996.696 để được hỗ trợ đánh giá tình huống trước khi tiến hành các bước tiếp theo.

Thủ Tục Khởi Kiện Đòi Lại Đất Bị Lấn Chiếm: Hồ Sơ, Bước Thực Hiện Và Lưu Ý

Khi đã hòa giải không thành tại UBND cấp xã, người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo lãnh thổ nơi có đất tranh chấp để yêu cầu xác định quyền sử dụng đất và buộc bên lấn chiếm khôi phục hiện trạng.

Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp đất đai mà một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ thuộc trường hợp luật định thì do Tòa án giải quyết. Đây là con đường giải quyết tranh chấp mang tính tài phán, khác với thủ tục hòa giải và xử phạt hành chính đã trình bày ở phần trước.

Vì sao phải nộp đơn tại đúng Tòa án nơi có đất

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Đây là quy định thẩm quyền theo lãnh thổ mang tính bắt buộc, không phụ thuộc vào nơi cư trú của nguyên đơn hay bị đơn, vì đất đai là tài sản gắn liền với địa bàn cụ thể, nơi có điều kiện thuận lợi để xác minh hiện trạng và thu thập hồ sơ liên quan.

Cần lưu ý một điểm cập nhật quan trọng: Luật số 81/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Tòa án nhân dân, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, đã tổ chức Tòa án nhân dân khu vực thay cho Tòa án nhân dân cấp huyện. Đồng thời, Luật số 85/2025/QH15 có hiệu lực cùng ngày sửa đổi Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự, quy định Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp thuộc phạm vi điều luật.

Theo Nghị quyết số 225/2025/QH15, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo lãnh thổ tiếp nhận các vụ việc mà Tòa án nhân dân cấp huyện đang giải quyết và kế thừa quyền, trách nhiệm của Tòa án nhân dân cấp huyện theo quy định chuyển tiếp. Vì vậy, đơn khởi kiện tranh chấp đất đai hiện nay được nộp tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo lãnh thổ nơi có đất tranh chấp, không còn ghi tên Tòa án nhân dân cấp huyện như trước ngày 01/7/2025.

Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị

Theo khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự, người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ hiện có chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Đối với tranh chấp đất có sổ đỏ bị lấn chiếm, hồ sơ thường gồm các tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện, có thể tham khảo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác có liên quan.
• Biên bản hòa giải không thành có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên không ký vào biên bản thì việc ký, đóng dấu được thực hiện theo quy định đối với trường hợp này.
• Bản sao giấy tờ tùy thân để xác định thông tin người khởi kiện khi cần, như căn cước hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện, ví dụ kết quả đo đạc hiện trạng, hình ảnh ranh giới bị dịch chuyển, sơ đồ thửa đất và các tài liệu khác có liên quan.

Đơn khởi kiện là tài liệu bắt buộc để khởi kiện vụ án. Đối với tranh chấp xác định quyền sử dụng phần đất bị lấn chiếm, người khởi kiện cần có tài liệu thể hiện đã thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã để chứng minh điều kiện khởi kiện.

Đối với các tài liệu, chứng cứ khác, khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định trường hợp vì lý do khách quan người khởi kiện chưa thể nộp đầy đủ thì phải nộp những tài liệu, chứng cứ hiện có và có thể bổ sung theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết.

Các bước thực hiện thủ tục khởi kiện

Quá trình từ khi phát hiện đất bị lấn chiếm đến khi vụ việc được Tòa án xem xét thường trải qua các bước sau:

1. Xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp và đối chiếu ranh giới thực tế với Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính.
2. Thực hiện hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.
3. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự nếu hòa giải không thành.
4. Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo lãnh thổ nơi có đất tranh chấp.
5. Tòa án xem xét đơn, thụ lý khi đáp ứng điều kiện theo luật định, thu thập và đánh giá chứng cứ, sau đó giải quyết vụ án theo thủ tục tố tụng dân sự.

Khi được Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện, bản án hoặc quyết định có thể tuyên buộc bên lấn chiếm trả lại phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nguyên đơn, tháo dỡ hoặc xử lý công trình trên phần đất tranh chấp tùy theo yêu cầu khởi kiện, chứng cứ và quy định pháp luật áp dụng.

Yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu có, được xem xét theo căn cứ về trách nhiệm bồi thường thiệt hại quy định tại Bộ luật Dân sự và chỉ được chấp nhận khi người yêu cầu chứng minh được căn cứ phát sinh trách nhiệm và thiệt hại theo quy định. Đây là kết quả có thể đạt được tùy theo chứng cứ và tình tiết cụ thể của từng vụ án, không phải là kết quả đương nhiên trong mọi trường hợp khởi kiện.

Những sai sót thường gặp khi tự thực hiện thủ tục

Một sai sót phổ biến là nộp đơn khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng phần đất khi chưa qua hòa giải tại UBND cấp xã, khiến vụ việc có thể bị xác định là chưa đáp ứng điều kiện khởi kiện theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 và điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Sai sót thứ hai là nộp đơn nhầm Tòa án, ví dụ nộp theo nơi cư trú của bị đơn thay vì xác định Tòa án có thẩm quyền theo nơi có bất động sản, trong khi điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định thẩm quyền theo lãnh thổ đối với tranh chấp bất động sản. Sai sót thứ ba là thiếu chứng cứ chứng minh ranh giới thực tế bị xâm phạm, dẫn đến khó xác định phạm vi và mức độ lấn chiếm khi giải quyết vụ án.

Tình huống giả định minh họa

Tình huống sau là giả định minh họa, không dựa trên hồ sơ hay bản án cụ thể nào đã được xác minh. Bà C có sổ đỏ đất ở diện tích 100 mét vuông. Qua đo đạc, bà phát hiện phần đất thực tế chỉ còn 85 mét vuông do nhà liền kề đã xây tường lấn 15 mét vuông từ nhiều năm trước.

Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, bà C chuẩn bị hồ sơ gồm đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS, bản sao sổ đỏ, biên bản hòa giải không thành và kết quả đo đạc hiện trạng, rồi nộp tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo lãnh thổ nơi có đất. Bài học từ tình huống này là việc có sẵn kết quả đo đạc rõ ràng trước khi khởi kiện giúp hồ sơ có căn cứ cụ thể để Tòa án xem xét, thay vì chỉ trình bày bằng lời.

Lưu ý từ Luật sư

Trên cơ sở quy định đã trình bày, người sử dụng đất cần lưu ý rằng thủ tục khởi kiện chỉ nên tiến hành sau khi đã hoàn tất bước hòa giải bắt buộc đối với loại tranh chấp này và chuẩn bị các chứng cứ hiện có về ranh giới thực tế, vì việc thiếu căn cứ về ranh giới hoặc xác định sai thẩm quyền có thể kéo dài thời gian giải quyết.

Do tính chất phức tạp của việc xác định ranh giới, thu thập chứng cứ và soạn thảo hồ sơ tố tụng, người đọc nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi tự mình nộp đơn, thay vì tự đánh giá hồ sơ dựa trên kinh nghiệm cá nhân. Nếu cần được hỗ trợ rà soát hồ sơ trước khi khởi kiện, có thể liên hệ Luật Quang Duy qua số điện thoại 0367.996.696 để được tư vấn cụ thể cho tình huống của mình.

Kết Luận

Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị lấn chiếm không đồng nghĩa với việc chủ đất mất quyền, nhưng để xử lý đúng trình tự, người sử dụng đất cần xác minh ranh giới thực tế, thực hiện hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 và, đối với tranh chấp có Giấy chứng nhận thuộc khoản 1 Điều 236, khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền nếu hòa giải không thành.

Hiện nay, việc xác định Tòa án sơ thẩm cần thực hiện theo quy định về Tòa án nhân dân khu vực và thẩm quyền theo lãnh thổ nơi có bất động sản. Mỗi bước đều có căn cứ pháp lý và hồ sơ riêng; nếu thực hiện sai trình tự hoặc thiếu chứng cứ, quá trình đòi lại đất có thể kéo dài hơn cần thiết.

Vì mỗi trường hợp lấn chiếm có nguồn gốc đất, tình trạng hồ sơ và mức độ tranh chấp khác nhau, người đọc nên được tư vấn cụ thể trước khi tự tiến hành các bước xử lý. Quý khách có nhu cầu rà soát hồ sơ đất đai, chuẩn bị hòa giải hoặc soạn hồ sơ khởi kiện có thể liên hệ Luật Quang Duy qua Hotline 0367.996.696 để được hỗ trợ đánh giá tình huống trước khi thực hiện.