Đất cho ở nhờ lâu có đòi lại được không

Đất cho ở nhờ lâu có đòi lại được không là câu hỏi thường phát sinh khi quan hệ thân tộc, hàng xóm hoặc bạn bè thay đổi theo thời gian. Nhiều người cho người khác ở nhờ trên đất của mình trong nhiều năm với suy nghĩ đơn giản là giúp đỡ, không lập hợp đồng, không thu tiền và cũng không xác định thời hạn. Nhưng khi chủ đất muốn lấy lại đất, người ở nhờ đã xây nhà, sửa chữa công trình hoặc thậm chí cho rằng mình có quyền sử dụng ổn định, tranh chấp có thể trở nên phức tạp.

Trên thực tế, thời gian ở nhờ kéo dài không tự động biến người ở nhờ thành người có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền đòi lại đất của người có quyền sử dụng đất còn phụ thuộc vào nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý, thỏa thuận ban đầu, chứng cứ về việc cho ở nhờ và quá trình quản lý, sử dụng đất của các bên.

Bài viết sẽ làm rõ khi nào chủ đất có thể yêu cầu trả lại đất, người ở nhờ có quyền gì đối với nhà hoặc tài sản đã tạo lập, cũng như cách xử lý để hạn chế rủi ro tranh chấp kéo dài.

Chủ Đất Có Quyền Đòi Lại Đất Cho Ở Nhờ Theo Quy Định Nào?

Đất cho ở nhờ, dù kéo dài nhiều năm, không vì thời gian sử dụng lâu mà đương nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người ở nhờ. Người có quyền sử dụng đất có thể yêu cầu trả lại đất nếu chứng minh được quyền của mình, bản chất quan hệ cho ở nhờ và không có căn cứ pháp lý khác làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng.

Việc có áp dụng thời hiệu khởi kiện hay không còn phải xác định theo đúng quan hệ tranh chấp và yêu cầu cụ thể của vụ án.

Bản chất pháp lý của việc cho ở nhờ đất

Xét theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (số 91/2015/QH13, do Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017), trong trường hợp các bên thỏa thuận cho sử dụng tài sản không phải trả tiền và phải hoàn trả khi hết thời hạn hoặc đạt được mục đích, quan hệ cho ở nhờ có thể được xem xét theo các quy định về hợp đồng mượn tài sản, tùy bản chất và chứng cứ của từng vụ việc.

Điều 494 quy định: “Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”

Đặc điểm cốt lõi của quan hệ ở nhờ là người có quyền sử dụng đất chỉ cho bên kia sử dụng tạm thời, không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất theo một giao dịch chuyển quyền hợp pháp như tặng cho hoặc chuyển nhượng.

Người ở nhờ có nghĩa vụ tôn trọng phạm vi sử dụng trong thời hạn được cho phép, và không có căn cứ nào cho thấy việc sử dụng đất lâu dài, đơn thuần dựa trên sự cho phép ban đầu, tự động làm thay đổi tư cách pháp lý của các bên. Đây là điểm mấu chốt để phân biệt cho ở nhờ với các giao dịch làm phát sinh quyền cho bên nhận đất, như tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quyền đòi lại đất của chủ đất

Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên cho mượn tài sản. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn, bên cho mượn được đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích mượn. Trường hợp bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản thì có thể đòi lại dù mục đích mượn chưa đạt được, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

Bên cho mượn cũng được đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc tự ý cho người khác mượn lại. Vì vậy, khi áp dụng vào quan hệ ở nhờ cần đối chiếu đúng nội dung thỏa thuận, thời hạn và mục đích cho ở nhờ.

Về mặt lập pháp, quy định này nhằm bảo vệ quyền của người có quyền đối với tài sản trước tình trạng tài sản bị chiếm giữ kéo dài chỉ vì trước đó đã cho phép sử dụng vì tình cảm, quan hệ họ hàng hoặc hỗ trợ tạm thời. Nếu hiểu sai theo hướng “thời gian ở nhờ dài đồng nghĩa với có quyền”, người sử dụng đất gốc có thể gặp khó khăn không cần thiết khi bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nếu đất cho ở nhờ lâu năm phát sinh tranh chấp, bạn có thể tham khảo thêm cách lấy lại đất khi đã chuyển nhượng cho người thứ 3

Thời gian ở nhờ lâu có làm mất quyền đòi lại đất không

Đây là điểm dễ gây hiểu nhầm nhất. Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp luật có quy định khác, và đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Điều này có nghĩa rằng nếu yêu cầu được xác định là tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc khoản 3 Điều 155 thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện chỉ vì người kia đã sử dụng đất trong thời gian dài. Tuy nhiên, nếu vụ án còn có các yêu cầu độc lập về hợp đồng, bồi thường hoặc nghĩa vụ tài sản khác thì thời hiệu của từng yêu cầu vẫn cần được xác định riêng.

Cần phân biệt quy định này với Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015 về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, quy định người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, trừ trường hợp Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan quy định khác.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, còn người dân có quyền sử dụng đất được xác lập và công nhận theo pháp luật đất đai. Vì vậy, chỉ riêng việc ở nhờ hoặc sử dụng đất lâu năm không làm phát sinh quyền sử dụng đất theo cơ chế 30 năm của Điều 236; việc công nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng căn cứ của pháp luật đất đai.

Đây chính là điểm nhiều người hiểu nhầm: cho rằng “ở lâu là có quyền” giống như chiếm hữu tài sản dân sự thông thường. Trên thực tế, việc xác lập hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho một người phải dựa trên các căn cứ và thủ tục do pháp luật đất đai quy định, không chỉ dựa vào số năm thực tế đã ở trên đất của người khác.

So sánh cho ở nhờ với các quan hệ dễ nhầm lẫn

Bảng trên cho thấy sự khác biệt căn bản: quan hệ cho ở nhờ không tự nó làm chuyển quyền sử dụng đất. Đối với tặng cho hoặc chuyển nhượng, hiệu lực và việc chuyển quyền phải được xác định theo Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai tương ứng.

Ba nhóm vấn đề cần chứng minh khi đòi lại đất cho ở nhờ

Để yêu cầu đòi lại đất cho ở nhờ có cơ sở vững, người yêu cầu thường cần làm rõ các nhóm vấn đề sau:

• Chứng minh nguồn gốc và căn cứ quyền sử dụng đất của mình, thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai công nhận.
• Chứng minh quan hệ đã xác lập với người đang sử dụng đất thực sự là quan hệ ở nhờ hoặc cho sử dụng tạm thời, không phải giao dịch tặng cho, chuyển nhượng, góp tiền nhận quyền sử dụng đất hoặc một quan hệ pháp lý khác.
• Không có căn cứ pháp lý khác đã làm thay đổi tình trạng pháp lý của đất, chẳng hạn giao dịch tặng cho, chuyển nhượng có hiệu lực, bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất cho người khác.

Ba nội dung này không phải là ba điều kiện được gộp thành một điều luật cụ thể, mà là các nhóm vấn đề thường phải chứng minh khi áp dụng pháp luật dân sự và pháp luật đất đai vào tranh chấp đất cho ở nhờ.

Lưu ý thực tế từ Luật sư

Trong thực tiễn xử lý các vụ việc liên quan đến đất cho ở nhờ, khó khăn phổ biến nằm ở việc thiếu chứng cứ chứng minh quan hệ ở nhờ đã từng tồn tại. Khi không có văn bản, giấy tờ ghi nhận việc cho ở nhờ, và người đang sử dụng đất đưa ra tài liệu về việc kê khai, thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký hoặc quá trình sử dụng đất, tranh chấp sẽ trở nên phức tạp hơn nhiều so với việc chỉ áp dụng đơn thuần Điều 494 và Điều 499.

Các tài liệu này có giá trị chứng minh tùy trường hợp nhưng không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất nếu không đáp ứng căn cứ của pháp luật đất đai. Đây là lý do khả năng đòi lại đất trên thực tế phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc đất, bản chất quan hệ và chứng cứ mà các bên cung cấp.

Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật đất đai không quy định một ngưỡng chứng cứ chung áp dụng cho mọi vụ việc, do đó việc đánh giá tính đầy đủ và phù hợp của chứng cứ phải được thực hiện đối với từng hồ sơ cụ thể.

Cho Ở Nhờ Đã Xây Nhà Hoặc Ở Nhờ Trước 1991 Xử Lý Ra Sao?

Câu trả lời không giống nhau cho mọi trường hợp. Nếu đất cho ở nhờ vẫn là đất trống, việc đòi lại được xem xét theo quan hệ và thỏa thuận mà các bên đã xác lập. Nếu bên ở nhờ đã xây nhà kiên cố, việc xử lý còn phụ thuộc vào chủ đất có đồng ý cho xây hay không, tình trạng pháp lý của công trình và chứng cứ cụ thể. Nếu quan hệ ở nhờ nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991, phải xem xét thêm các quy định chuyển tiếp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, không chỉ dựa vào Bộ luật Dân sự hiện hành.

Ở nhờ đất trống khác gì ở nhờ đất đã xây nhà

Khi đất cho ở nhờ chưa có công trình xây dựng, nếu bản chất quan hệ phù hợp với hợp đồng mượn tài sản thì có thể áp dụng các quy định tương ứng của Bộ luật Dân sự 2015, trong đó có Điều 494 và Điều 499. Chủ đất đòi lại đất theo quyền và điều kiện tương ứng của quan hệ đã xác lập; ngoài nghĩa vụ báo trước nếu thuộc trường hợp luật hoặc thỏa thuận yêu cầu, vẫn phải xem xét các vấn đề phát sinh về tài sản, cây trồng, chi phí hoặc thiệt hại nếu thực tế có phát sinh.

Khi bên ở nhờ đã xây nhà, tình huống phức tạp hơn vì phát sinh thêm tài sản gắn liền với đất. Điều 496 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên mượn tài sản, trong đó có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản tài sản và không được tự ý thay đổi tình trạng của tài sản.

Nếu người ở nhờ tự ý xây dựng làm thay đổi tình trạng tài sản trái với thỏa thuận, Điều 496 là một căn cứ để người cho mượn yêu cầu xử lý vi phạm, khôi phục hiện trạng hoặc tháo dỡ công trình tùy yêu cầu và tình tiết cụ thể. Việc có buộc tháo dỡ toàn bộ hay xử lý giá trị công trình theo hướng khác thuộc kết quả xem xét của Tòa án.

Nếu người có quyền sử dụng đất đã đồng ý cho xây nhà, cần xử lý riêng quyền lợi đối với công trình; tuy nhiên, sự đồng ý của chủ đất không tự nó chứng minh công trình đáp ứng đầy đủ điều kiện về xây dựng, đất đai hoặc đăng ký tài sản. Bộ luật Dân sự 2015 không quy định một công thức cố định để thanh toán giá trị nhà hoặc giá trị quyền sử dụng đất cho mọi trường hợp này.

Việc xác định quyền đối với đất, quyền lợi đối với công trình và nghĩa vụ thanh toán nếu có phụ thuộc vào thỏa thuận, lỗi, nguồn tiền, tình trạng pháp lý của công trình và chứng cứ của từng vụ án.

Ở nhờ xác lập trước ngày 01/7/1991 áp dụng quy định nào

Với giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01/7/1991 và thuộc phạm vi Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành ngày 20/08/1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999, trong đó có trường hợp cho mượn, cho ở nhờ nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, phải áp dụng các quy định chuyển tiếp của Nghị quyết này.

Theo Điều 4, nếu thời hạn cho mượn, cho ở nhờ không được xác định trong hợp đồng thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được lấy lại nhà ở nếu không có thỏa thuận khác, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước ít nhất sáu tháng. Đối với trường hợp có thời hạn, Nghị quyết còn quy định các mốc thông báo khác nên phải xác định đúng tình huống cụ thể.

Trường hợp giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia và thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006, có hiệu lực từ ngày 01/9/2006, thời hạn và điều kiện lấy lại nhà phải đối chiếu từng trường hợp của Nghị quyết.

Đối với hợp đồng không xác định thời hạn, nguyên tắc là thông báo bằng văn bản trước ít nhất sáu tháng; tuy nhiên, nếu bên mượn hoặc bên ở nhờ không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác và các bên không thỏa thuận được việc tiếp tục cho mượn, cho ở nhờ thì thời hạn báo trước có thể là ít nhất hai mươi bốn tháng theo quy định tương ứng của Nghị quyết.

Một điểm cần phân biệt rõ để tránh áp dụng sai: cả hai nghị quyết trên điều chỉnh giao dịch dân sự về nhà ở thuộc phạm vi của từng nghị quyết, không phải một quy tắc chung áp dụng trực tiếp cho mọi trường hợp cho ở nhờ đất trống.

Nếu tình huống chỉ là cho sử dụng một khoảnh đất trống trước năm 1991, không có nhà ở thuộc đối tượng của giao dịch tại thời điểm xác lập, cần xác định quan hệ pháp lý và pháp luật áp dụng cụ thể, không mặc định áp dụng thời hạn báo trước sáu tháng của hai nghị quyết này.

So sánh ba kịch bản và hướng xử lý

Rủi ro khi cho người thân ở nhờ và nhờ đứng tên trên hồ sơ đất

Một tình huống làm tranh chấp trở nên phức tạp hơn là khi chủ đất cho con cái hoặc anh em ở nhờ, đồng thời nhờ người đó đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì lý do gia đình, thủ tục hoặc tình cảm. Khi đó, việc người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là một căn cứ pháp lý và chứng cứ đặc biệt quan trọng về tình trạng đăng ký quyền sử dụng đất.

Người cho rằng việc đứng tên chỉ là hình thức phải đưa ra chứng cứ chứng minh bản chất thỏa thuận, nguồn tiền, quá trình quản lý sử dụng và các tình tiết liên quan; không thể chỉ dựa vào quan hệ gia đình hoặc việc mình đã bỏ tiền để mặc nhiên được công nhận quyền sử dụng đất. Đây là khó khăn thực tế lớn hơn nhiều so với trường hợp có văn bản ghi nhận rõ quan hệ ở nhờ ngay từ đầu.

Case study thực tế

Có vụ án được công bố với Bản án số 74/2023/DS-PT ngày 19/4/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai về tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trên đất và các yêu cầu liên quan. Tại cấp phúc thẩm, Tòa án từng ghi nhận việc nguyên đơn tự nguyện thanh toán giá trị công trình trên đất cho phía bị đơn theo kết quả thẩm định và giao công trình cho nguyên đơn sở hữu, thay vì buộc tháo dỡ theo hướng xử lý trước đó.

Tuy nhiên, cần lưu ý đây không phải kết quả cuối cùng có thể dùng như một tiền lệ ổn định. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 103/2024/DS-GĐT ngày 25/4/2024, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh nhận định việc thu thập chứng cứ của hai cấp xét xử chưa đầy đủ và quyết định hủy bản án sơ thẩm cùng bản án phúc thẩm để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Vì vậy, vụ án chỉ nên được dùng để minh họa rằng trong thực tiễn có thể xuất hiện phương án xử lý giá trị công trình thay cho tháo dỡ, không phải căn cứ để khẳng định Tòa án sẽ áp dụng cách xử lý này cho mọi trường hợp đất cho ở nhờ.

Cần lưu ý thêm: vụ án trên không được xác định đơn thuần là quan hệ cho ở nhờ mà là tranh chấp quyền sử dụng đất có công trình xây dựng và nhiều yêu cầu pháp lý khác. Vì vậy, không thể suy ra từ vụ án này một công thức chung về việc người ở nhờ được thanh toán giá trị nhà hoặc người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải nhận lại công trình.

Nếu bạn đang gặp tình huống cụ thể liên quan đến đất cho ở nhờ đã xây nhà hoặc phát sinh từ trước năm 1991, Luật Quang Duy có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ, xác định văn bản pháp lý áp dụng đúng cho từng giai đoạn và tư vấn hướng xử lý phù hợp qua số điện thoại 0367.996.696.

Hướng Dẫn Từng Bước Khởi Kiện Đòi Lại Đất Cho Ở Nhờ Đúng Luật

Muốn khởi kiện đòi lại đất cho ở nhờ đúng trình tự, trước hết phải xác định yêu cầu thuộc loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hay tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Nếu là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là điều kiện cần thực hiện trước khi khởi kiện; đối với tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP không coi hòa giải tại cấp xã là điều kiện khởi kiện. Sau khi đáp ứng điều kiện tương ứng, đơn được nộp tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo pháp luật tố tụng hiện hành.

Căn cứ pháp lý cho từng bước

Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15, Quốc hội ban hành ngày 18/01/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) quy định thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định hiện hành không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải và kết quả phải được lập thành biên bản.

Tuy nhiên, khi xác định đây có phải là điều kiện trước khi khởi kiện tại Tòa án hay không, cần đọc cùng khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện, còn tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất và các tranh chấp tương tự không coi hòa giải cấp xã là điều kiện khởi kiện.

Sau khi đáp ứng điều kiện tiền tố tụng nếu thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu, người có quyền khởi kiện có thể nộp đơn tại Tòa án. Kể từ ngày 01/7/2025, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi bởi Luật số 85/2025/QH15 theo hướng Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm các tranh chấp thuộc Điều 26, Điều 28, Điều 30 và Điều 32 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối với tranh chấp có đối tượng là bất động sản, cần đồng thời áp dụng quy định về thẩm quyền theo lãnh thổ tại Điều 39. Nội dung đơn khởi kiện phải tuân thủ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bao gồm thông tin về người khởi kiện, người bị kiện, yêu cầu cụ thể và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Về thời hạn chuẩn bị xét xử, đối với vụ án dân sự thuộc Điều 26 và Điều 28 Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 1 Điều 203 quy định thời hạn là 04 tháng kể từ ngày thụ lý; vụ án phức tạp hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan có thể được gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Đây là thời hạn chuẩn bị xét xử, không phải cam kết rằng toàn bộ vụ án sẽ kết thúc trong 4–6 tháng, bởi quá trình giải quyết thực tế còn có thể phát sinh định giá, đo đạc, giám định, tạm đình chỉ, kháng cáo và các thủ tục tố tụng khác.

Quy trình 7 bước khởi kiện đòi lại đất cho ở nhờ

1. Thu thập chứng cứ chứng minh quan hệ cho ở nhờ đã tồn tại, như lời khai của người làm chứng, tin nhắn, biên bản họp gia đình, văn bản trao đổi hoặc xác nhận của những người biết rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
2. Kiểm tra hiện trạng pháp lý của đất, xác định ai đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đã được đăng ký biến động hay chưa và có phát sinh giao dịch hoặc quyết định pháp lý nào khác liên quan đến thửa đất hay không.
3. Gửi văn bản yêu cầu trả lại đất cho người đang ở nhờ, ghi rõ căn cứ, lý do và thời hạn đề nghị bàn giao, qua đó tạo chứng cứ về việc người có quyền đã yêu cầu chấm dứt việc sử dụng đất. Nếu áp dụng Điều 499 Bộ luật Dân sự thì thời điểm và điều kiện đòi lại phải phù hợp với thời hạn, mục đích cho mượn và các trường hợp luật định.
4. Nếu quan hệ tranh chấp thuộc trường hợp phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện thì nộp đơn yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.
5. Sau khi đã đáp ứng điều kiện tiền tố tụng nếu pháp luật yêu cầu, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền; với tranh chấp có đối tượng là bất động sản cần lưu ý quy định về thẩm quyền theo lãnh thổ tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
6. Tòa án thụ lý và tiến hành các thủ tục tố tụng, thu thập hoặc yêu cầu cung cấp chứng cứ, đo đạc, thẩm định, định giá nếu cần và chuẩn bị xét xử theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự. Thời hạn 04 tháng và thời gian gia hạn luật định là thời hạn chuẩn bị xét xử, không phải toàn bộ thời gian giải quyết vụ án.
7. Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, việc giao trả đất, tháo dỡ hoặc xử lý công trình, cưỡng chế thi hành và đăng ký, chỉnh lý thông tin đất đai được thực hiện theo nội dung bản án và pháp luật về thi hành án dân sự, đất đai.

Checklist hồ sơ cần chuẩn bị trước khi nộp đơn

• Đơn khởi kiện theo đúng nội dung quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc và căn cứ quyền sử dụng đất của người khởi kiện, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hồ sơ, giấy tờ đất đai liên quan.
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu vụ việc thuộc loại tranh chấp phải thực hiện hòa giải cấp xã trước khi khởi kiện.
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh quan hệ cho ở nhờ, như văn bản yêu cầu trả đất đã gửi, tin nhắn, thỏa thuận, biên bản họp gia đình, lời khai người làm chứng hoặc tài liệu khác có liên quan.
• Tài liệu về hiện trạng nhà, công trình, cây trồng hoặc tài sản trên đất nếu có tranh chấp về việc tháo dỡ, hoàn trả hoặc thanh toán giá trị tài sản.
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện và các thông tin hiện có về người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tình huống giả định minh họa

Đây là tình huống giả định minh họa, không phải vụ việc thực tế, chỉ nhằm mô tả cách áp dụng quy trình. Ông A cho người quen là ông B ở nhờ trên một phần đất của mình từ nhiều năm trước, không có văn bản ghi nhận thời hạn. Khi ông A cần lại đất, ông gửi văn bản yêu cầu ông B trả đất và ghi thời hạn cụ thể. Ông B cho rằng đã sử dụng đất lâu nên có quyền tiếp tục sử dụng và tranh chấp trực tiếp quyền đối với phần đất.

Với tình huống được xác định là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, ông A thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Hòa giải không thành, ông A nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền, kèm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình, biên bản hòa giải và các chứng cứ về việc ông B chỉ được cho ở nhờ.

Tòa án sẽ xem xét toàn bộ nguồn gốc đất, bản chất thỏa thuận và quá trình sử dụng giữa hai bên trước khi ra phán quyết. Trong tình huống này, do ông B tranh chấp trực tiếp quyền tiếp tục sử dụng phần đất và cho rằng thời gian sử dụng lâu làm phát sinh quyền, việc xác định đúng quan hệ tranh chấp và chuẩn bị văn bản yêu cầu trả đất, biên bản hòa giải nếu thuộc trường hợp bắt buộc cùng hồ sơ nguồn gốc đất có ý nghĩa quan trọng khi Tòa án xem xét vụ việc.

Kết Luận

Điều kiện then chốt để đòi lại đất là chứng minh được căn cứ quyền sử dụng đất và bản chất quan hệ ở nhờ, đồng thời xác định đúng loại tranh chấp để thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu đây là điều kiện khởi kiện, sau đó nộp đơn tại Tòa án có thẩm quyền.

Mỗi tình huống cho ở nhờ có thể khác nhau về chứng cứ, thời điểm xác lập, việc xây dựng tài sản trên đất và diễn biến thực tế, nên việc tự đánh giá theo thông tin chung dễ dẫn đến sai sót khi áp dụng.

Nếu bạn cần rà soát chứng cứ về việc cho ở nhờ, xác định vụ việc có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã hay không, xử lý nhà/công trình đã xây trên đất hoặc chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, có thể liên hệ Luật Quang Duy qua Hotline 0367.996.696 để được tư vấn theo hồ sơ thực tế.

Cập nhật lúc: 07:05, 28/09/2026